Государственная регистрация ипотеки

Все более привычным для большинства граждан становится доселе незнакомое иностранное слово "ипотека". С каждым годом ипотечный рынок набирает все больше оборотов. Для молодых семей, стремящихся обзавестись собственным жильем, ипотека зачастую становится единственной возможностью обрести бытовую независимость. и тем актуальнее становится информирование населения о правовых основах регулирования ипотеки.

Начиная с 2006 года, Прокопьевский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области опубликовал ряд статей, посвященных вопросам ипотеки. Однако, практика показывает, что правовая безграмотность участников правоотношений все еще имеет место. Поэтому еще раз обратимся к основным моментам, которые необходимо знать гражданам при заключении договора ипотеки или приобретении жилья за счет кредитных средств.
Основным правовым актом, регулирующим вопросы ипотеки, является Федеральный закон от 16.07.2008 г. N№102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Данный закон прост для понимания не только юриста, но и обывателя.
Важно уяснить, во-первых, что ипотека – это залог недвижимого имущества (квартиры, жилого дома, земельного участка, гаража и т.п.).
Во-вторых, залог - это способ обеспечения исполнения обязательства. Обязательством может являться возврат кредита, займа. То есть залогодержатель, являющийся кредитором (например, банк) по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику (залогодателю) по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества. Проще говоря, если вы взяли кредит в банке на покупку жилья и нарушаете условия кредитного договора, не возвращая кредитные средства, то банк может обратить взыскание на ваше жилое помещение, которое находится у него в залоге, как обеспечение возврата вами кредита.Необходимым условием существования ипотеки является ее государственная регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Существует два вида ипотеки: ипотека, возникающая в силу договора об ипотеке, ипотека, возникающая в силу закона. При договорной ипотеке вы закладываете принадлежащее вам на праве собственности недвижимое имущество. ипотека в силу закона возникает, когда вы приобретаете недвижимость с отсрочкой или рассрочкой платежа, и имущество будет находиться в залоге у продавца до полного расчета, либо, когда вы приобретаете имущество за счет кредитных или заемных средств, и имущество будет находиться в залоге у кредитора.Государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
Наиболее актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации, приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер. Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение жилого дома или квартиры. В данном случае заключается договор купли-продажи жилого помещения между продавцом, собственником жилья и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа. В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
В тех случаях, когда обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны договора, дата и место его заключения. В данном случае будет зарегистрирована ипотека в силу закона без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (покупателя). Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона – на документе, являющbмся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемого ипотекой.

Наталья СКУДАРНОВА,
главный специалист-эксперт
Прокопьевского отдела Управления Федеральной регистрационной службы
по Кемеровской области.

Выпуск №:  39 (24.09.2008)