Льготная приватизация для малого и среднего бизнеса

До недавнего времени малому и среднему предпринимательству в Российской Федерации уделялось незаслуженно мало внимания. Ни для кого не секрет, что малое и среднее предпринимательство является оплотом экономического благосостояния государства в целом и отдельных его регионов в частности. В настоящее время в Российской Федерации действует ряд программ в поддержку малого и среднего предпринимательства и в соответствии с этими программами вступили в силу некоторые законодательные акты.

Так, 5 августа 2008 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159).

До принятия данного Закона действовало общее правило: приватизация имущества государственной и муниципальной собственности осуществляется исключительно путем продажи с публичных торгов. Сейчас и до 1 июля 2010 г. для субъектов малого и среднего предпринимательства установлен новый, льготный (преимущественный) режим приватизации арендуемых ими объектов недвижимости.

Кто в соответствии с действующими требованиями законодательства может быть отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства?

Соответствующая информация содержится в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209 "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" (далее - Закон N 209). Согласно данной норме к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в Единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением ГУПов и МУПов), а также физические лица, внесенные в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства.

Какие же условия устанавливаются Законом N 159 для субъектов малого и среднего предпринимательства, при соблюдении которых он имеет право на льготную приватизацию арендуемого объекта недвижимости?

Ст. 3 Закона N 159 устанавливает, что преимущественное право может быть предоставлено субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества*

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 9 Закона N 159, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества*

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности (Законом Кемеровской области от 30.09.2008 № 85-ОЗ установлено предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Кемеровской области или в муниципальной собственности, при возмездном отчуждении которого у субъектов малого и среднего предпринимательства возникает преимущественное право на его приобретение, в размере 1000 квадратных метров)*

- арендуемое имущество не включено в утвержденный по ч. 4 ст. 18 Закона № 209 перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение объекта недвижимости законодателем поставлено в зависимость как от действий самого субъекта малого и среднего предпринимательства (срок арендных отношений, своевременная оплата арендный платежей), так и от физического показателя арендуемых объектов недвижимости (предельный показатель площади).

Учитывая серьезный и затяжной характер наступившего мирового финансового кризиса, повлекшего существенное снижение доступности кредитных ресурсов, в результате чего реализация преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение объектов недвижимости становится практически невозможной, законодатель в ст. 5 Закона N 159 предусмотрел право субъекта малого или среднего предпринимательства на выбор порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого объекта недвижимости. Законом Кемеровской области установлен срок рассрочки оплаты субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Кемеровской области или в муниципальной собственности, при возмездном отчуждении которого у них возникает преимущественное право на его приобретение - до 5 лет.

Порядок приобретения недвижимого имущества четко прописан в ст. 4 Закона N 159. В данной статье предусмотрены обязанности и сроки исполнения обязательств, как со стороны органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, так и со стороны субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ст. 9 Закона N 159 предусматривает право субъекта малого или среднего предпринимательства выступить с инициативой о покупке объекта недвижимости, в этом случае должно быть направлено заявление о соответствии требованиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого объекта недвижимости. После получения такого заявления уполномоченные органы субъекта РФ или органа местного самоуправления обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления*

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке*

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Предоставленное государством преимущественное право на приобретение субъектами малого или среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества является существенной поддержкой данных субъектов, а право на рассрочку оплаты позволит субъектам малого или среднего предпринимательства не прибегать к дорогостоящим кредитам.

Надежда Нискова, ведущий специалист-эксперт - государственный регистратор Прокопьевского отдела УФРС по КО.

Выпуск №:  8-2010 (24.02.2010)