Помочь словом и делом

Как жильцы могут участвовать в управлении своим многоквартирным домом и контролировать квартирную плату?

Реформа ЖКХ в России продолжается 13 лет, в марте исполнилось 5 лет Жилищному кодексу. Тем не менее, многим кузбассовцам до сих пор непонятны положения законодательства по жилищным взаимоотношениям. На вопросы журналистов ответила заместитель начальника департамента жилищно-коммунального и дорожного комплекса Кемеровской области Ирина ГАЙДЕНКО.

- Может быть, люди уже и не верят, что они могут что-то изменить или на что-то повлиять?

- Вот это зря. Закон как раз на стороне жильцов. Они должны четко понимать, что только собственники - хозяева в доме. И отвечают не только за свою квартиру, но и за общее имущество в доме (подъезды, крыши, подвалы, лифты, придомовую территорию). Поэтому для содержания, обслуживания этих мест, их ремонта жители должны определить, как будут управлять домом.

- Но управлять-то домом должны, видимо, специалисты? Что может сделать, к примеру, пенсионер?

- В нашем Жилищном кодексе определены три способа управления домом: товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и непосредственное или прямое управление самих жильцов.

ТСЖ - это форма управления, при которой собственники жилья объединяются для совместного управления домом, его эксплуатации, содержания и ремонта общего имущества дома, получения качественных коммунальных услуг. ТСЖ является юридическим лицом, имеет печать, счета в банке, право заключать договоры на обслуживание дома с организациями или частными лицами.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом товарищества. Членом ТСЖ может стать любой собственник помещений (квартир) этого дома на основании заявления. Члены ТСЖ выбирают правление на срок не более чем 2 года.

Правление составляет смету доходов и расходов ТСЖ* заключает договоры с поставщиками услуг, банками* занимается подбором обслуживающего персонала (слесарей, электриков, дворников и т.д.)* контролирует качество предоставляемых услуг. А также ежегодно отчитывается перед членами ТСЖ. Правление ТСЖ из своего состава избирает председателя, который обеспечивает выполнение всех решений правления.

Кроме того, на общем собрании из числа собственников (жителей) помещений выбирают ревизора или ревизионную комиссию, которая не реже чем один раз в год проверяет финансовую деятельность ТСЖ и отчитывается на общем собрании, чем обеспечивается гласность и контроль всех расходов и платежей.

Для получения дополнительных доходов ТСЖ может сдавать в аренду подвальное помещение, фасад дома для размещения рекламы, все полученные доходы должны направляться только на содержание, ремонт дома и развитие ТСЖ. При создании ТСЖ размер платы за коммунальные услуги (тепло, воду, газ, электричество) остаётся на уровне, установленном администрацией муниципального образования. Все льготы и субсидии распространяются на членов ТСЖ. Понятно, что ТСЖ эффективно работает там, где есть инициативные жители (собственники) дома, способные организовать данный процесс.

- Но как могло случиться, что форма правления определена, хотя жители не собирались на общем собрании и ничего и никого не выбирали?

- Жилищный кодекс позволяет проводить голосование двумя способами: очным и заочным. Очное - это когда собирается общее собрание жильцов (собственников) дома, жители обсуждают вопросы, обозначенные в повестке собрания, и принимают решение большинством голосов. А что у нас получается на деле? Жители не собрались: кто-то махнул рукой, кто-то на работе, кто-то на рыбалке, а кому-то просто лень. Так как большинство жителей не пришли на собрание, то те собственники помещений, кто заинтересован в создании ТСЖ (или выборе какой-то управляющей организации), прошли по квартирам, собрали необходимое количество подписей. Не секрет, многие из жителей, не читая, подписали протокол. В результате получилось, что ТСЖ создали без них, управляющую компанию выбрали без них, хотя все в рамках закона.

И тарифы на жилищные услуги тоже установили без них, хотя данные тарифы принимаются только на общем собрании самими жильцами, только с учётом предложений управляющей компании. А если люди равнодушны, то некоторые ТСЖ и УК сейчас и творят беспредел.

- Что делать, если в доме нет таких жителей, которые могли бы организовать ТСЖ и контролировать его деятельность?

- Управление жильем можно доверить профессионалам на основе договора с каждым жильцом - собственником. Управляющая компания (УК) выбирается также на общем собрании большинством жителей (собственников). Решение оформляется протоколом. На общем собрании также должен быть решён вопрос по оплате жилищных услуг (содержание и ремонт общего имущества дома, услуги по управлению). Плата принимается жителями по предложению управляющей компании. УК должна заключить с каждым собственником (жителем) дома договор управления сроком не менее чем на один год и не более чем на 5 лет.

Если решение принято большинством голосов собственников, то такой договор с управляющей организацией обязаны заключить даже жильцы, которые не присутствовали на собрании.

УК за плату в течение договорного срока должна содержать и ремонтировать общее имущество дома, обеспечивать коммунальные услуги и рассчитываться с поставщиками тепла, воды, электричества... Договор должен содержать перечень и стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, периодичность отчётности УК перед жителями. Если УК не отчитывается, то собственники должны сами организовать общее собрание, пригласить руководство УК и потребовать отчет. Отказ от предоставления отчёта может послужить причиной расторжения договора с этой компанией. Жителям важно помнить, что это они наняли УК, а не компания наняла жильцов.

- А если жильцы дома не придут к согласию, что лучше: ТСЖ или УК?

- По закону, если собственники квартир не проявили инициативу и самостоятельно не выбрали форму управления, то их дом будет обслуживать та управляющая компания, которую определит администрация города или района по результатам открытого конкурса.

- Есть еще варианты управления домом?

- Ещё одна форма, менее распространенная, - прямое, непосредственное управление собственниками дома. В этом случае каждый собственник самостоятельно должен заключать договоры со всеми поставщиками коммунальных услуг (а это около десяти организаций: электричество, газ, отопление, холодная и горячая вода, канализация...) и сам контролировать качество и количество предоставляемых услуг.

- Это что же, толкаться в очередях, чтобы заключить договоры? Да и контролировать самим работу десятка разных ведомств и служб - просто не реально. Надо обладать крепкими нервами или оставить работу...

- Конечно, здесь есть одно преимущество: можно сэкономить на зарплате посредникам: председателя, бухгалтера, юриста... Но реально этот вариант подходит, в основном, для домов, в которых не более 10 квартир (так как для решения какой-то общей задачи жильцы должны каждый раз собирать общее собрание).

- Что делать, если со стороны правления ТСЖ или управляющих организаций идут нарушения?

- В первую очередь собственники (жители) должны провести собрание и заставить руководство ТСЖ, УК отчитаться: что отремонтировано в доме, куда идут ваши деньги, почему такие цены. Ведь вы платите им свои кровные рубли и поэтому имеете законное право спросить с них по полной программе.

Если не устраивает работа руководства ТСЖ, то переизбирайте его. Для этого нужно принять решение простым большинством голосов (50 процентов + один голос). Будьте активнее, отстаивайте свои права собственников!

- Кстати, простое большинство голосов (50 процентов + один голос) - это от числа квартир или проживающих, или от количества собственников?

- Допустим, вы живёте в доме, где 100 квартир. Голос считается только в зависимости от площади вашей квартиры в отношении к площади всего дома. А не от числа жильцов или квартир, как думают многие.

К примеру, семья из трех человек, трехкомнатная приватизированная квартира общей площадью 60 м², собственность оформлена на главу семьи. Общая площадь жилых и нежилых помещений в этом доме - 4000 м². Значит, им принадлежит 1,5 голоса (60 м² : 4000 м² х на 100% = 1,5).

- А власть как-то может помочь населению в этом вопросе?

- Администрации городов и районов могут потребовать отчёт от управляющих организаций или правления ТСЖ только в тех домах, где есть муниципальное жильё (неприватизированные квартиры) и инициировать проведение собраний собственников помещений. Если в доме нет муниципального жилья, то все вопросы должны решать вы - собственники помещений (жители).

- Получается, надо сказать самим себе: возьмемся за руки, друзья?

- Да. Только совместными усилиями можно навести порядок в своем доме и жилищно-коммунальном хозяйстве. Областной департамент ЖКХ считает собственников жилья, квартиросъемщиков своими партнерами. Жители могут помочь решению общей задачи и словом, и делом. Они обладают житейским и профессиональным опытом. А их воспитанные дети не позволят друзьям стать вандалами: громить подъезды, писать на стенах, срывать двери, разбивать стекла. Ветераны - наши активисты помогут следить за порядком и порядочностью как тех, кто обслуживает дом, так и тех, кто в нем живет.

- В начале 2010 года по всей России произошло повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Как они изменились в Кузбассе и почему?

- С 1 января, действительно, повышена плата за жилищно-коммунальные услуги. Мера эта вынужденная. Вы на себе почувствовали, какой была в этом году зима. Таких суровых и длительных морозов не помнят даже старожилы. Угля на котельных сожгли на 30-40 процентов больше, чем в другие годы. А это деньги! Холода мы пережили без больших потерь, наша коммунальная система выдержала испытание на прочность. С Нового года выросли тарифы на все энергоносители (газ, уголь, электричество) по всей России. Поэтому тарифы на ЖКУ было решено повысить и у нас, но только на 10-15 процентов. Хотя, по расчётам экономистов, рост должен был бы составить около 40 процентов.

- Не было ли случаев превышения предельно допустимой планки роста тарифов?

- Такие случаи, к сожалению, есть, и они нам известны. Однако подчеркну, что в большинстве ТСЖ и УК работают честные, порядочные руководители и специалисты. А на тех, кто беззастенчиво пользуется своим служебным положением, нужно передавать дела в следственные органы. В отношении таких дельцов позиция однозначная и твердая: не хочешь работать честно и по правилам - в ЖКХ тебе не место. Драть три шкуры с людей никто не позволит.

Выпуск №:  13-2010 (31.03.2010)